Реальные риски для иностранных инвесторов в недвижимость в Таиланде

Формально правила для иностранных покупателей недвижимости в Таиланде не изменились. По состоянию на июнь 2026 года иностранцы по-прежнему не могут владеть земельными участками на своё имя; узкие исключения, например инвестиционные проекты с поддержкой BOI, редко применимы к частным покупателям. Иностранная квота в кондоминиуме по-прежнему ограничена 49% продаваемой площади, а максимальный срок аренды, подлежащий регистрации, составляет 30 лет.

Кардинально изменилась правоприменительная практика. С конца 2025 года шесть государственных ведомств обмениваются данными о владельцах компаний и земельных активах, AI-система выявляет скрытое иностранное владение, а Верховный суд признал недействительными обещания о продлении аренды, которые агенты продавали покупателям на протяжении двух десятилетий. Структуры, считавшиеся «стандартными» в 2019 году, в 2026 году стали по-настоящему опасными.

Ниже — прямой обзор рисков по состоянию на июнь 2026 года и контрольный список, позволяющий предотвратить большинство связанных с ними проблем.

Риск правоустанавливающих документов: не каждый документ на землю подтверждает право собственности

Земельные документы в Таиланде образуют иерархию, и надёжность у них различается. Чанот (Nor Sor 4 Jor) — единственный титул полного права собственности с точно установленными границами и межевыми знаками, координаты которых зафиксированы с использованием GPS. Nor Sor 3 Gor подтверждает право владения на основании аэрофотосъёмки и допускает совершение сделок, однако при точном повторном межевании границы могут измениться.

Обычный Nor Sor 3 точного межевания не проходил, а документы более низкого уровня не подтверждают полноценный титул на землю. Практическое правило: совершайте сделки только с участками, оформленными на основании Chanote или Nor Sor 3 Gor.

Есть и менее очевидный риск: даже землю с титулом «Чаноте» можно утратить. Согласно статье 1382 Гражданского и коммерческого кодекса, открытое и непрерывное владение участком самовольным пользователем или соседом в течение десяти лет может привести к признанию за ним права собственности по решению суда — это приобретательная давность. Регулярно осматривайте участок, устанавливайте ограждение и контролируйте его границы.

Риск покупки недвижимости на стадии строительства: вы финансируете застройщика, а не наоборот

Эскроу — нейтральный счёт, на котором деньги хранятся до передачи недвижимости покупателю, — в Таиланде является добровольным механизмом согласно Закону об эскроу от 2008 года, и большинство застройщиков его не предлагают. Внесение платежей за квартиру на стадии строительства фактически означает предоставление застройщику необеспеченного финансирования: если он обанкротится до завершения проекта, вернуть удастся лишь часть средств или вообще ничего.

31 января 2025 года вступило в силу важное улучшение: уведомление OCPB, Совета по защите прав потребителей, отнесло договоры бронирования квартир в кондоминиумах к договорам, условия которых подлежат государственному контролю. Положения об исключении ответственности и одностороннем изменении условий запрещены, а причитающийся возврат должен быть произведён в течение 15 дней при банковском переводе или 45 дней при оплате кредитной картой. Эти правила защищают платёж за бронирование, но не взносы на этапе строительства.

Защита строится на практических мерах: до подписания договора необходимо проверить судебные споры и финансовое состояние застройщика, привязать основную часть платежей к завершению строительства и поручить своему юристу проверить условия договора. Подробнее об объёме такой работы см. на странице услуги Due Diligence.

Риск долгосрочной аренды: 30 лет означают 30 лет — эпоха «30+30+30» закончилась

Многие годы виллы на арендованной земле рекламировали как объекты с «90-летним правом владения»: зарегистрированная аренда на 30 лет плюс два заранее согласованных продления ещё на 30 лет. Решение Верховного суда № 4655/2566, опубликованное в марте 2025 года, положило конец этой практике: заранее согласованные опции продления после первоначальных 30 лет недействительны как противоречащие публичному порядку. Договор сохраняет юридическую силу в течение зарегистрированных 30 лет, но обещания о продлении не имеют силы, даже если за них была уплачена дополнительная сумма.

Решения не стоит ждать и от парламента: широко обсуждавшийся законопроект о 99-летней аренде был отложен новым правительством в сентябре 2025 года, и по состоянию на июнь 2026 года максимальный срок аренды, который можно зарегистрировать, по-прежнему составляет 30 лет. Продление остаётся возможным, но только если собственник земли добровольно согласится на него снова на 30-м году.

Оценивайте и покупайте право аренды как право сроком на 30 лет. В нашем руководстве по 90-летней аренде подробно разобрано, что фактически даёт схема «30+30+30». Брошюра, по-прежнему обещающая «90 лет», — тревожный сигнал и в отношении остальных заявлений продавца.

Риск номинальных компаний: от «серой зоны» к активному преследованию

Классическая схема выглядит так: тайские акционеры формально владеют 51% компании, иностранец фактически контролирует её, а компания владеет виллой. Такая структура всегда была незаконной. Изменился механизм её выявления. С октября 2025 года Департамент развития бизнеса (DBD) использует AI-систему, которая сопоставляет данные корпоративного реестра, земельного кадастра и других государственных баз, чтобы выявлять признаки номинального владения, например случаи, когда компания с минимальным уставным капиталом владеет дорогостоящей землёй. DBD, Земельный департамент, DSI, Иммиграционная служба, Налоговый департамент и AMLO теперь обмениваются данными.

Масштаб проверок значителен: около 46 000 организаций попали под проверку в шести секторах повышенного риска, включая недвижимость, туризм и гостиничный бизнес. Сотни компаний уже привлечены к ответственности, а рейды продолжаются. В ходе одной операции на Пхукете в мае 2026 года более 200 сотрудников провели обыски на 14 объектах и изъяли 37 документов о правах на землю.

Требования продолжают ужесточаться. С 1 января 2026 года тайские акционеры новых компаний, в которых есть иностранные акционеры или иностранные уполномоченные директора, обязаны представлять банковские выписки, подтверждающие самостоятельную оплату акций. Последующее распоряжение регистрирующего органа с апреля 2026 года распространило аналогичную проверку на передачу акций, увеличение капитала и смену директоров. Прежде чем менять корпоративную структуру, уточните у нас актуальные требования.

Действующие меры наказания: по Закону об иностранном бизнесе — до 3 лет лишения свободы и/или штраф THB 100 000–1 000 000; по Земельному кодексу — до 2 лет лишения свободы, а срок для принудительной продажи земли составляет 180 дней–1 года. Конфискация без компенсации пока является лишь предлагаемой поправкой, а не действующим законом, однако и принудительная продажа жилья в установленный срок сама по себе создаёт серьёзные последствия. Если недвижимость уже оформлена через такую структуру, ознакомьтесь с нашим руководством по номинальным структурам и способам выхода из них.

Квота кондоминиума и ошибки FET: документы, способные сорвать юридически чистую сделку

Иностранная квота в кондоминиуме по-прежнему составляет 49% в каждом здании. Возможно, вы читали о её увеличении до 75%, однако по состоянию на июнь 2026 года это лишь изучаемое правительством предложение: закон пока не принят. До внесения задатка проверьте актуальную квоту в Земельном департаменте; порядок её расчёта разобран в нашем руководстве по правилу 49%.

Вторая ловушка — FET. Для регистрации права собственности иностранца на квартиру в кондоминиуме необходимо доказать, что вся сумма, составляющая 100 % цены, была переведена в Таиланд в иностранной валюте, на ваше имя и с назначением платежа «покупка квартиры в кондоминиуме». Банки автоматически оформляют форму валютной операции (FET) при поступлении 50 000 долларов США и более; для переводов меньшего размера подтверждением служит банковское уведомление о зачислении средств.

Критические ошибки — перевод средств в батах вместо иностранной валюты, отправка денег со счёта супруга, супруги или компании либо нечёткое назначение платежа. Любая из них может заблокировать регистрацию, а спустя годы — репатриацию выручки от продажи. С 29 декабря 2025 года циркуляр Банка Таиланда № 8434/2568 требует от банков проверять подтверждающие документы при поступлении иностранной валюты на сумму от 200 000 долларов США, поэтому документы для крупного перевода следует готовить заранее.

Зонирование и разрешения на строительство: проблема вилл

При покупке виллы риск нередко связан не с договором, а с участком и самим зданием. До сделки юрист должен проверить зонирование, природоохранные ограничения и иные режимы, действующие в отношении участка, а также убедиться, что разрешение на строительство соответствует фактически возведённому объекту. Ответственность за пристройки, построенные без разрешения, перейдёт к покупателю вместе с недвижимостью.

Пхукет служит наглядным примером. Правила застройки склонов были существенно изменены с 14 декабря 2024 года: на высоте 80–140 метров теперь можно возвести только одно здание высотой не более 6 метров и площадью застройки не более 90 квадратных метров, причём лишь на земле, находившейся в собственности или законном владении до вступления в силу экологических правил декабря 2017 года, и при условии сохранения не менее 70 % участка в качестве зелёной зоны. Склоны с уклоном 35 градусов и более по-прежнему не подлежат застройке, а комплексы вилл и курортные объекты выше 80 метров остаются запрещёнными. Многие существующие виллы на склонах нарушали прежние правила и теперь могут получить предписание о приостановке работ или сносе по Закону о строительном контроле. Вид на море не делает законным здание, из которого он открывается.

Доходность от аренды и ловушка гостиничной лицензии

Доходность от аренды существует, но обычно остаётся умеренной: в 2025 году средняя валовая доходность по стране составляла около 6,3%; на Пхукете — примерно 4,5–9% брутто в зависимости от типа объекта, а 5–6,5% нетто считается отличным результатом. Скептически оценивайте предложения с «гарантированной доходностью 7–10%»: надёжность гарантии зависит от платёжеспособности застройщика, а в 2026 году на некоторых курортных рынках наблюдается избыток предложения. Кондоминиумы на вторичном рынке в Патонге и Ката продаются по 8–14 месяцев, а число новых объектов, введённых в эксплуатацию в Бангкоке, в 2025 году сократилось примерно на 23%.

Основной риск носит юридический характер. Сдача кондоминиума или виллы на срок менее 30 дней без гостиничной лицензии нарушает Закон о гостиницах: предусмотрены штраф до THB 20 000, дополнительно THB 10 000 за каждый день продолжающегося нарушения и лишение свободы на срок до одного года. В 2025–2026 годах контроль усилился: власти сверяют объявления на Airbnb и Booking.com с реестрами гостиниц на Пхукете, в Паттайе и Чиангмае.

Для небольших операторов предусмотрен законный вариант: министерское постановление, действующее с 30 октября 2023 года, освобождает зарегистрированные объекты размещения, не являющиеся гостиницами, вместимостью до 8 номеров и 30 гостей от требования получить гостиничную лицензию. Объект необходимо зарегистрировать у местного регистратора и продлевать регистрацию каждые 5 лет. Аренда на срок 30 дней и более не подпадает под действие Закона о гостиницах.

Вывод средств: налоги при продаже и репатриация

Расходы при продаже часто оказываются выше ожиданий. В общей сложности следует заложить около 5–7 % цены: сбор за передачу права собственности в размере 2 % от официальной оценочной стоимости, который обычно делят между сторонами, либо специальный налог на предпринимательскую деятельность в размере 3,3 %, если объект продаётся в течение 5 лет с момента регистрации права собственности, либо гербовый сбор в размере 0,5 % после истечения этого срока, а также налог у источника выплаты — 1 % для продавцов-юридических лиц и по прогрессивной шкале от оценочной стоимости для физических лиц. Государственные программы снижения сборов за передачу права собственности, как правило, распространяются только на тайских покупателей.

После уплаты налогов выручку можно репатриировать без ограничений, однако тайский банк потребует оригинал документа FET, оформленного при покупке, договор купли-продажи и налоговые квитанции Земельного департамента. Утрата FET может заблокировать или существенно задержать перевод средств за рубеж. Храните этот документ так же бережно, как правоустанавливающий документ на недвижимость.

Контрольный список Due Diligence, позволяющий предотвратить 90 % проблем

Почти каждую серьёзную проблему, которую нам приходится устранять после сделки, можно было выявить в ходе стандартной проверки, стоимость которой составляет лишь небольшую долю цены покупки. До перевода любых средств:

• Проверка прав собственности в Земельном департаменте — подтвердите зарегистрированного владельца, тип правоустанавливающего документа (только Чаноте или Нор Сор 3 Гор) и все обременения на оборотной стороне документа: ипотеки, узуфрукты, сервитуты и ранее зарегистрированные договоры аренды.
• Доступ — убедитесь в наличии зарегистрированного подъезда к дороге или зарегистрированного права прохода. Участок без законного доступа стоит лишь малую долю заявленной цены.
• Зонирование и экология — до покупки виллы или земельного участка, особенно на склоне или у моря, проверьте зонирование, высотные отметки и природоохранные ограничения.
• Разрешение на строительство — убедитесь, что разрешение существует и соответствует фактическому зданию, включая пристройки и бассейн.
• Проверки застройщика — при покупке объекта на стадии строительства проверьте судебные разбирательства и финансовое состояние застройщика и настаивайте на условиях договора, соответствующих требованиям OCPB, действующим с января 2025 года.
• Квота кондоминиума — до внесения задатка проверьте актуальную иностранную квоту здания в Земельном департаменте.
• Движение средств — переводите деньги в иностранной валюте, на своё имя и с правильно указанным назначением платежа; получите и сохраните форму FET или банковское уведомление о зачислении средств.
• Структура — зарегистрируйте договор аренды, оценивайте его как право на 30 лет и не соглашайтесь на номинальную структуру владения акциями, что бы ни утверждал агент.

Наша команда выполняет эту работу в рамках проекта с фиксированным объёмом — см. Due Diligence по недвижимости и сделки с недвижимостью — на английском, тайском, немецком и русском языках из офисов в Пхукете и Бангкоке.

---

Эта статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Чтобы получить заключение применительно к вашей ситуации, обратитесь к нашей команде.