Покупка кондоминиума в Таиланде: как действует 49-процентная квота для иностранцев

Иностранец может приобрести квартиру в кондоминиуме в Таиланде в полную собственность — право собственности регистрируется на его имя в Земельном департаменте. Кондоминиумы — единственный вид недвижимости в Таиланде, которым иностранцы действительно могут владеть напрямую; земельные участки, напротив, по общему правилу им недоступны.

Главное ограничение — квота для иностранцев. Согласно разделу 19-бис Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), иностранцам в совокупности может принадлежать не более 49 % общей площади помещений в одном кондоминиуме. Практически все остальные особенности покупки — требования к банковским документам, аренда как запасной вариант и распространённые мошеннические схемы — следуют из этого правила. Разберём, как оно применяется на практике по состоянию на июнь 2026 года.

Что на самом деле измеряет квота в 49 %

Квота рассчитывается по общей продаваемой площади всех квартир в здании, выраженной в квадратных метрах. Места общего пользования — вестибюли, коридоры, тренажёрный зал, зона у бассейна — в расчёт не входят. Если общая площадь квартир в здании составляет 10 000 кв. м, иностранцам может принадлежать до 4 900 кв. м.

Поскольку квоту считают в квадратных метрах, а не по количеству квартир, оставшейся площади может хватить на студию в 35 кв. м, но не на желаемую угловую квартиру площадью 120 кв. м. Поэтому всегда уточняйте остаток квоты именно в квадратных метрах, а не «количество квартир, доступных иностранцам».

Важны ещё две детали. Квота относится к каждому зарегистрированному кондоминиуму — на практике к каждому зданию, зарегистрированному по Закону, — а не к застройщику или проекту в целом. Наличие свободной квоты проверяется в момент регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте, а не при подписании договора. Даже если на этапе бронирования квота была доступна, к дате регистрации она может быть исчерпана, поскольку соотношение площадей в собственности иностранцев и граждан Таиланда меняется при каждой перепродаже.

Кто из иностранных покупателей имеет право на приобретение

В статье 19 Закона перечислены пять категорий иностранцев, которые могут владеть квартирой в пределах квоты:

• лица, имеющие разрешение на постоянное проживание в Таиланде;
• иностранцы, допущенные в страну в рамках поощрения инвестиций Советом по инвестициям (BOI);
• компании, зарегистрированные в Таиланде и признаваемые иностранными в соответствии с Земельным кодексом;
• иностранные компании, имеющие сертификат поощрения инвестиций BOI; и
• иностранцы, которые ввозят в Таиланд иностранную валюту для оплаты объекта либо используют средства со счёта нерезидента в батах или иностранной валюте.

Почти все частные покупатели используют последний вариант: переводят деньги из-за рубежа и подтверждают такой перевод. Основным подтверждающим документом служит форма FET.

Форма FET: подтверждение поступления денег из-за рубежа

В соответствии с разделом 19-ter Закона необходимо представить Земельному департаменту доказательства того, что в Таиланд поступила иностранная валюта в размере не менее полной стоимости покупки. Без таких доказательств Земельный департамент откажет иностранцу в регистрации права полной собственности — решить эту проблему непосредственно в день сделки не удастся.

Подтверждением служит форма «Foreign Exchange Transaction» (FET) — ранее этот документ назывался «Thor Tor 3». Тайский банк-получатель обязан оформить её для каждого входящего перевода на сумму, эквивалентную 50 000 долларов США или более. Для меньших сумм ту же функцию выполняет банковское уведомление о зачислении средств или подтверждающее письмо, которые Земельный департамент также принимает.

Чтобы документы были оформлены правильно, соблюдайте три правила:

• Правильное имя. В форме FET или уведомлении о зачислении средств вы, как покупатель, должны быть указаны отправителем или получателем денег.
• Правильная валюта. Деньги должны поступить в иностранной валюте и быть конвертированы в баты уже в Таиланде. Перевод батов из-за рубежа или внесение наличных этому требованию не соответствует.
• Правильное назначение. В назначении перевода следует указать покупку квартиры в кондоминиуме — желательно также название проекта и номер квартиры.

Право собственности или аренда: что именно вы приобретаете

Полная собственность означает бессрочное зарегистрированное право собственности на квартиру, долю в общем имуществе и право голоса в юридическом лице кондоминиума — объединении совладельцев, которое управляет зданием. Квартиру можно продать, сдать в аренду, заложить или передать по наследству.

Аренда — это зарегистрированное право пользоваться объектом в течение установленного срока. В соответствии со статьёй 540 Гражданского и коммерческого кодекса максимальный срок аренды жилой недвижимости составляет 30 лет. Договор на срок свыше трёх лет имеет юридическую силу после истечения третьего года только при условии его регистрации в правоустанавливающем документе в Земельном департаменте; регистрационный сбор составляет 1% от общей суммы арендной платы, а гербовый сбор — 0,1%.

С осторожностью относитесь к предложениям по аренде по схеме «30+30+30» или «на 90 лет». В Решении № 4655/2566, вынесенном в 2023 году и получившем широкий общественный резонанс после публикации в 2025 году, Верховный суд подтвердил: положения договора, обещающие аренду свыше 30 лет, включая заранее согласованные автоматические продления, недействительны в части, выходящей за пределы первых 30 лет. Продление требует нового соглашения, которое собственник на тот момент может как подписать, так и отклонить. Поэтому оценивайте аренду как право пользования на 30 лет, а не как почти полноценное право собственности.

Когда иностранная квота в здании исчерпана

Если квота в 49 % исчерпана, зарегистрировать в этом здании право полной собственности на имя иностранца невозможно. Обычный запасной вариант, который предлагают застройщики, — зарегистрированная аренда на 30 лет для квартир, относящихся к тайской части квоты.

При соответствующей цене это может быть разумным решением. Объект на правах аренды должен стоить заметно дешевле аналогичной квартиры в полной собственности, поскольку право пользования ограничено сроком. Если застройщик предлагает квартиру в здании с исчерпанной квотой по цене объекта в полной собственности, ссылаясь на возможность продления аренды, добивайтесь пересмотра условий или откажитесь от сделки.

Квота постоянно меняется, поэтому попросите юриста повторно проверить её в Земельном департаменте незадолго до назначенной даты регистрации, а не ограничивайтесь проверкой на этапе бронирования.

Проведите Due Diligence, прежде чем вносить задаток

Большинство проблем с кондоминиумом можно выявить до передачи денег, если заранее провести надлежащую проверку. До внесения даже бронировочного задатка проверьте как минимум следующее:

• Письмо, подтверждающее наличие иностранной квоты, выданное юридическим лицом кондоминиума; в идеале сведения следует дополнительно сверить непосредственно в Земельном департаменте. Без этого письма Земельный департамент не зарегистрирует право полной собственности иностранца.
• Правоустанавливающий документ на квартиру: кто является фактическим собственником и зарегистрированы ли ипотека, залог или иные обременения?
• Справку об отсутствии задолженности («bai plod nee») от юридического лица кондоминиума, подтверждающую отсутствие у продавца задолженности по платежам за содержание общего имущества. Она обязательна для регистрации перехода права собственности и должна быть выдана незадолго до сделки — многие подразделения Земельного департамента требуют документ, оформленный примерно за 7–30 дней до назначенной даты.
• Застройщика при покупке на стадии строительства: историю завершённых проектов, наличие одобрения оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС), статус разрешения на строительство и перспективу регистрации здания по Закону о кондоминиумах.
• Финансовое состояние юридического лица кондоминиума: отчётность, резервный фонд, задолженность по взносам и внутренние правила. Красивое здание с неплатёжеспособной управляющей организацией — проблема, которая со временем лишь усугубляется.

Это основа нашей услуги Due Diligence для покупателей недвижимости; затем наша команда по сделкам с недвижимостью сопровождает подготовку договора, оформление документов FET и регистрацию перехода права собственности.

День регистрации: налоги, сборы и распределение расходов

Переход права собственности регистрируется в Земельном департаменте, и сама процедура обычно завершается за один день. Стандартные платежи, которые в основном рассчитываются исходя из официальной оценочной стоимости, включают:

• Сбор за переход права: 2% от оценочной стоимости. Обычно покупатель и продавец делят его поровну, но это исключительно предмет договорённости — закрепите распределение расходов в договоре.
• Специальный налог на бизнес: 3,3 % с учётом муниципальной надбавки, если продавец владел объектом менее пяти лет; в остальных случаях взимается гербовый сбор в размере 0,5 %. По закону эти расходы несёт продавец, хотя стороны иногда перераспределяют их в договоре.
• Налог у источника выплаты: 1% от большей из двух величин — цены продажи или оценочной стоимости, если продавец является юридическим лицом. Для продавца — физического лица налог рассчитывается по прогрессивной шкале исходя из оценочной стоимости с учётом вычетов, зависящих от срока владения. По закону этот налог также уплачивает продавец.

Иностранным покупателям важно учитывать одну особенность: государственная льгота, снижающая сборы за переход права собственности и регистрацию ипотеки до 0,01 % для жилья стоимостью до 7 миллионов тайских батов и действующая с 22 апреля 2025 года по 30 июня 2026 года, распространяется только на покупателей — физических лиц с гражданством Таиланда. Иностранный покупатель в рамках квоты уплачивает сборы по полной ставке. В зависимости от договорённостей с продавцом заложите на свою часть расходов примерно 1–2 % от стоимости объекта.

От подписания договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности при обычной сделке на вторичном рынке проходит 30–90 дней. На сроки влияют поступление перевода из-за рубежа и оформление документов FET, получение от юридического лица кондоминиума писем о квоте и отсутствии задолженности, а также снятие ипотеки банком продавца.

Распространённые мошеннические схемы и тревожные сигналы

• Схема с компанией-номинантом. «Откройте тайскую компанию с тайскими акционерами, которых мы предоставим, — так делают все». Использование подставных тайских акционеров для владения недвижимостью в интересах иностранца является уголовным преступлением. С конца 2025 года и на протяжении 2026 года Департамент развития бизнеса (DBD) и Центральное следственное бюро активно выявляют такие схемы и добиваются их прекращения. Подробнее читайте в наших материалах о номинальных структурах владения недвижимостью и приобретении недвижимости на имя тайской компании.
• «Иностранное право собственности» в здании с исчерпанной квотой. Некоторые агенты предлагают иностранцам квартиры в полную собственность в зданиях, где квота уже исчерпана. Проблема обнаруживается в Земельном департаменте — после того, как деньги уже уплачены.
• Поддельные или устаревшие справки. Письма о квоте и справки об отсутствии задолженности могут быть поддельными, просроченными или выданными на другой объект. Проверяйте даты выдачи и подтверждайте сведения непосредственно у юридического лица кондоминиума и в Земельном департаменте.
• Односторонние договоры на объекты на стадии строительства. Остерегайтесь условий, позволяющих застройщику ухудшать характеристики объекта, изменять площадь квартиры или задерживать передачу за символическую неустойку, иногда всего 0,01 % в день, тогда как при вашем отказе от сделки задаток удерживается полностью.
• «Кондоминиумы», которые так и не регистрируют. Если проект не зарегистрирован по Закону о кондоминиумах, передать иностранцу право полной собственности невозможно — в итоге покупатели получают договор аренды вместо права собственности, которое рассчитывали приобрести.

Это риски, характерные именно для кондоминиумов. Более широкая картина, включая земельные участки, виллы и проекты на стадии строительства, представлена в нашем обзоре реальных рисков для иностранных инвесторов в недвижимость в Таиланде.

Будет ли квота увеличена до 75 %? Фактическое положение дел в июне 2026 года

Возможно, вы видели заголовки о том, что Таиланд повышает квоту на квартиры в кондоминиумах для иностранцев до 75 % и разрешает аренду на 99 лет. По состоянию на июнь 2026 года ни одно из этих изменений не вступило в силу.

В июне 2024 года кабинет министров поручил Министерству внутренних дел изучить возможность увеличения квоты до 75 % при сохранении ограничения права голоса иностранных владельцев на уровне 49 %, а также продления срока аренды до 99 лет. Это было лишь поручение изучить вопрос, а не законопроект и тем более не закон. Парламент не принял поправок к Закону о кондоминиумах, поэтому квота в 49 % и максимальный срок аренды в 30 лет продолжают действовать в полном объёме. Более того, в последнее время государственные органы скорее усиливают борьбу с незаконными обходными схемами, чем движутся в сторону либерализации.

Исторический прецедент существует: временная поправка 1999 года разрешала иностранцам владеть до 100 % площади в некоторых кондоминиумах Бангкока и муниципальных районов. Однако срок её действия истёк в апреле 2004 года, и поправку не возобновили. Практический вывод прост: совершайте покупку на основании действующего законодательства и не платите сегодняшнюю цену за правило, которое существует только в пресс-релизе.

---

Эта статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Чтобы получить заключение о применении этих правил к вашей ситуации, обратитесь к нашей команде.