Покупка квартиры в Таиланде: как работает квота 49% для иностранцев

Иностранцы могут владеть квартирой в кондоминиуме в Таиланде на праве полной собственности — с регистрацией права на своё имя в Земельном департаменте. Квартиры в кондоминиумах — единственный вид тайской недвижимости, действительно доступный для прямого приобретения в собственность иностранцами; земля, напротив, как правило, недоступна.

Ограничение заключается в квоте для иностранцев. Согласно статье 19 bis Закона о кондоминиумах B.E. 2522 (1979), иностранцы в совокупности могут владеть не более чем 49% площади помещений любого отдельно взятого кондоминиума. Почти всё остальное, с чем сталкивается иностранный покупатель, — банковские документы, аренда как запасной вариант, мошеннические схемы — вытекает из этого правила. Разберём, как оно работает на практике по состоянию на октябрь 2026 года.

Что на самом деле измеряет квота 49%

Квота рассчитывается исходя из предназначенной для продажи площади всех отдельных помещений в здании, измеряемой в квадратных метрах. Общее имущество — вестибюли, коридоры, тренажёрный зал, площадка у бассейна — в расчёт не включается. Если общая площадь отдельных помещений в здании составляет 10 000 кв. м, до 4 900 кв. м может быть зарегистрировано в полную собственность иностранцев.

Поскольку квота считается в квадратных метрах, а не в количестве квартир, её остатка может хватить на студию площадью 35 кв. м, но не на угловую квартиру площадью 120 кв. м, которую вы действительно хотите купить. Всегда запрашивайте остаток квоты в квадратных метрах, а не «количество оставшихся квартир для иностранцев».

Важны ещё две детали. Квота относится к каждому зарегистрированному кондоминиуму — на практике к каждому зданию, зарегистрированному по Закону о кондоминиумах, — а не к застройщику или ко всему проекту. И проверяется она в момент регистрации перехода права собственности в Земельном департаменте, а не при подписании договора. Если при бронировании свободная квота ещё была, ко дню регистрации она может оказаться исчерпанной, поскольку соотношение долей иностранцев и тайцев меняется при каждой перепродаже.

Кто вправе купить квартиру как иностранный собственник

Статья 19 Закона о кондоминиумах предусматривает пять категорий иностранных лиц, которые вправе владеть квартирой в пределах квоты:

• обладатели разрешения на постоянное проживание в Таиланде;
• иностранцы, которым разрешён въезд в рамках BOI Promotion Совета по инвестициям (BOI);
• зарегистрированные в Таиланде компании, которые считаются иностранными по Земельному кодексу;
• иностранные компании, имеющие сертификат BOI; и
• иностранцы или иностранные юридические лица, которые ввозят в Таиланд иностранную валюту либо используют средства со счёта нерезидента в тайской валюте или со счёта в иностранной валюте для оплаты квартиры.

Почти все покупатели — физические лица используют последний вариант: переводят деньги из-за рубежа и подтверждают перевод документально. Таким подтверждением служит форма FET.

Форма FET: как подтвердить поступление денег из-за рубежа

Согласно статье 19 ter Закона о кондоминиумах, необходимо представить Земельному департаменту подтверждение перевода иностранной валюты в Таиланд; на практике Земельный департамент проверяет, чтобы сумма была не меньше цены покупки квартиры, право на которую регистрируется. Без такого подтверждения Земельный департамент откажет в регистрации полной собственности иностранца — решить проблему обходным путём в день регистрации не получится.

Подтверждающий документ выдаёт ваш тайский банк, получивший средства и документирующий валютную операцию. Вид документа зависит от суммы перевода: банки, как правило, выдают форму FET (Foreign Exchange Transaction) для каждого перевода на сумму USD 50 000 или более либо эквивалентную сумму; для меньших переводов нужно запросить у банка уведомление о зачислении средств или письмо-подтверждение. Земельный департамент принимает эти документы, поэтому ещё до перевода уточните у банка, какой документ вы получите, и сохраните его.

Три правила помогут правильно оформить документы:

• Правильное имя. Форма FET или уведомление о зачислении должны однозначно связывать переведённые средства с вами как покупателем и с оплатой квартиры — обычно для этого вас указывают как отправителя или получателя. Если деньги отправляет другой человек или они поступают через другой счёт, заранее уточните, какие подтверждающие документы примет Земельный департамент.
• Правильная валюта. Как правило, деньги должны поступить в иностранной валюте и быть обменены на тайскую валюту внутри Таиланда либо зачислены на валютный счёт в Таиланде, а затем сняты для оплаты покупки. При прямом переводе тайской валюты из-за рубежа банк обычно не может выдать документ FET, если только он не может подтвердить, что средства были списаны со счёта нерезидента в тайской валюте. Оплата наличными или в тайской валюте с обычного счёта в Таиланде не соответствует требованиям.
• Правильное назначение платежа. В назначении перевода должна быть указана покупка квартиры в кондоминиуме — желательно с названием проекта и номером квартиры.

Полная собственность и аренда: что вы на самом деле покупаете

Полная собственность означает бессрочное зарегистрированное право собственности на квартиру, а также долю в праве общей собственности на общее имущество и право голоса в юридическом лице кондоминиума — объединении совладельцев, которое управляет зданием. Квартиру можно продать, сдать в аренду, заложить и передать наследникам. Однако если наследник — иностранец, Закон о кондоминиумах предусматривает специальные правила для квартир, полученных по наследству: в зависимости от того, отвечает ли наследник требованиям статьи 19 и какова квота для иностранцев в доме, он может быть обязан уведомить Земельный департамент и произвести отчуждение квартиры в установленный срок. До покупки получите консультацию о правовом положении ваших наследников.

Право аренды — это зарегистрированное право пользоваться квартирой в течение определённого срока. Согласно статье 540 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда (CCC), срок аренды недвижимости ограничен 30 годами; если стороны согласовали более длительный срок, он сокращается до 30 лет. Согласно статье 538 CCC, договор аренды на срок более трёх лет подлежит принудительному исполнению за пределами первых трёх лет только при регистрации аренды в документе о праве собственности в Земельном департаменте; стоимость регистрации составляет 1% от общей арендной платы плюс гербовый сбор в размере 0,1% от общей арендной платы.

Будьте осторожны с предложениями аренды по схеме «30+30+30» или «на 90 лет». В решении Верховного суда № 4655/2566, вынесенном в 2023 году и привлёкшем широкое внимание после публикации в 2025 году, суд признал, что обещание продлить аренду ещё дважды на 30 лет каждый раз, при заранее зафиксированных арендной плате и условиях и уже оплаченных арендатором периодах продления, представляло собой способ обхода статьи 540 и потому являлось ничтожным. Суд также отклонил довод о том, что это обещание всё же имело силу между сторонами как личное (обязательственное) право. На практике продление — это новое соглашение, которое собственник на тот момент может подписать, а может и не подписать. Оценивайте право аренды как 30 лет пользования, а не как нечто почти равнозначное собственности.

Если квота для иностранцев в доме исчерпана

Если квота 49% исчерпана, зарегистрировать квартиру в этом доме в полную собственность иностранца нельзя, без исключений. Стандартная альтернатива, которую предлагают застройщики, — зарегистрированная аренда на 30 лет квартир в тайской части квоты.

Такая сделка может быть справедливой — при подходящей цене. Квартира, приобретаемая на праве аренды, должна стоить существенно дешевле аналогичной квартиры в полной собственности, поскольку приобретаемое право имеет срок окончания. Если застройщик предлагает квартиру в доме с исчерпанной квотой по цене полной собственности, «потому что аренду можно продлить», добивайтесь пересмотра цены или отказывайтесь от сделки.

А поскольку остаток квоты постоянно меняется, поручите юристу повторно проверить его в Земельном департаменте незадолго до назначенной даты регистрации перехода права собственности — не ограничивайтесь проверкой при бронировании.

Юридическая проверка до внесения любого задатка

Большинство проблем с квартирой можно обнаружить до передачи денег, если действительно провести проверку. Прежде чем вносить даже платёж за бронирование, проверьте как минимум следующее:

• Письмо о подтверждении квоты для иностранцев от юридического лица кондоминиума, желательно с дополнительной проверкой непосредственно в Земельном департаменте. Без этого письма Земельный департамент не зарегистрирует полную собственность иностранца.
• Проверка документа о праве собственности на квартиру: кто её действительный собственник и зарегистрированы ли в отношении неё ипотека, права удержания или иные обременения?
• Справка об отсутствии задолженности («bai plod nee») от юридического лица кондоминиума, подтверждающая, что у продавца нет задолженности по платежам за содержание общего имущества. Она обязательна для регистрации перехода права собственности и должна быть действующей и соответствовать требованиям соответствующего подразделения Земельного департамента — уточните допустимую давность её выдачи при записи на регистрацию.
• Проверка застройщика при покупке на этапе строительства: история завершённых проектов, одобрение оценки воздействия на окружающую среду (EIA), наличие разрешения на строительство и то, будет ли здание вообще зарегистрировано по Закону о кондоминиумах.
• Состояние юридического лица кондоминиума: отчётность, резервный фонд, задолженность по взносам и внутренние правила. Красивое здание с неплатёжеспособной управляющей организацией — проблема, которая проявляется постепенно.

Это основа нашей услуги юридической проверки (due diligence) для покупателей недвижимости; затем наша команда по сделкам с недвижимостью занимается договором, документами FET и самой регистрацией перехода права собственности.

День регистрации: налоги, сборы и кто их платит

Регистрация проходит в Земельном департаменте и завершается за один день. Стандартные платежи, рассчитываемые преимущественно на основе официальной оценочной стоимости, следующие:

• Сбор за передачу права собственности: 2% от оценочной стоимости. По сложившейся практике покупатель и продавец делят его 50/50, но это исключительно вопрос договорённости — закрепите её в договоре.
• Специальный налог на бизнес (SBT): 3,3% (включая муниципальную надбавку) от цены продажи или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая сумма выше, если продавец владел квартирой менее пяти лет. Продавцы — физические лица освобождаются от этого налога, если они были указаны в регистрационной книге домохозяйства этой квартиры не менее одного года либо получили квартиру по наследству. Застройщик, компания или иной продавец, занимающийся операциями с недвижимостью, может быть обязан уплатить налог независимо от срока владения, поскольку продажа рассматривается как коммерческая. Если специальный налог на бизнес не применяется, вместо него уплачивается гербовый сбор в размере 0,5% от цены продажи или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая сумма выше. По закону это расходы продавца, хотя договоры иногда возлагают их на другую сторону.
• Налог у источника выплаты: 1% от цены продажи или оценочной стоимости, в зависимости от того, какая сумма выше, если продавец — компания; для продавца — физического лица применяется расчёт подоходного налога по прогрессивной шкале на основе оценочной стоимости с вычетами, зависящими от количества лет владения. Этот налог также по закону относится к налогам продавца.

Есть одна ловушка для иностранных покупателей: государственная мера поддержки, снижающая сборы за передачу права собственности и регистрацию ипотеки до 0,01% для жилья стоимостью до THB 7 млн (действует с 22 апреля 2025 года и впоследствии продлена до 30 июня 2027 года), применяется только к покупателям — физическим лицам с тайским гражданством. Как покупатель в рамках квоты для иностранцев вы платите по полным ставкам — заложите примерно 1–2% от цены на свою часть сборов в зависимости от достигнутых договорённостей.

При обычной перепродаже от подписания договора купли-продажи до регистрации перехода права собственности проходит 30–90 дней. Сроки определяются поступлением вашего перевода из-за рубежа с оформлением документов FET, получением от юридического лица кондоминиума писем о квоте и отсутствии задолженности, а также снятием существующей ипотеки банком продавца.

Распространённые мошеннические схемы и тревожные признаки

• Предложение номинальной компании. «Откройте тайскую компанию с тайскими акционерами, которых мы предоставим, — все так делают». Использование номинальных тайских акционеров для владения недвижимостью в интересах иностранца является уголовным правонарушением по Земельному кодексу и Закону об иностранном бизнесе B.E. 2542 (1999), а с конца 2025 года и в течение 2026 года Департамент развития бизнеса (DBD) и Департамент специальных расследований (DSI) активно расследуют использование таких структур и добиваются их прекращения. См. наши отдельные статьи о номинальных структурах владения недвижимостью и покупке недвижимости на имя тайской компании.
• «Полная собственность иностранца» в доме с исчерпанной квотой. Некоторые агенты продают квартиры как доступные для полной собственности иностранцев в домах, где квота уже исчерпана. О проблеме вы узнаёте в Земельном департаменте — после оплаты.
• Поддельные или устаревшие письма. Письма о квоте и отсутствии задолженности могут быть поддельными, устаревшими или выданными на другую квартиру. Проверяйте даты выдачи и подтверждайте сведения непосредственно у юридического лица кондоминиума и в Земельном департаменте.
• Односторонние договоры покупки на этапе строительства. Условия, позволяющие застройщику ухудшить характеристики объекта, изменить площадь квартиры или задержать передачу с символической неустойкой (иногда 0,01% в день), тогда как при вашем отказе от сделки задаток может быть удержан.
• «Кондоминиумы», которые так и не регистрируют. Если проект так и не зарегистрирован по Закону о кондоминиумах, передать квартиру в полную собственность иностранца невозможно — в итоге покупатели получают право аренды, хотя считали, что приобретают собственность.

Это риски, характерные именно для квартир в кондоминиумах. Более широкую картину — включая землю, виллы и проекты на этапе строительства — мы рассматриваем в обзоре реальных рисков для иностранных инвесторов в недвижимость Таиланда.

Вырастет ли квота до 75%? Реальная ситуация на октябрь 2026 года

Вероятно, вы видели заголовки о том, что Таиланд повышает квоту для иностранных собственников квартир до 75% и разрешает аренду на 99 лет. Вот фактическое правовое положение по состоянию на октябрь 2026 года: ни того ни другого не произошло.

В июне 2024 года кабинет министров поручил Министерству внутренних дел изучить возможность повышения квоты до 75% при сохранении ограничения прав голоса иностранцев на уровне 49%, а также увеличения сроков аренды до 99 лет. Это было поручение изучить вопрос — не законопроект и не закон. Парламент не принял поправок к Закону о кондоминиумах; квота 49% и предельный срок аренды 30 лет продолжают действовать в полном объёме. Скорее, в последнее время наблюдается ужесточение правоприменения в отношении незаконных способов обхода ограничений, а не либерализация.

Прецедент изменения правил существует: временная поправка с 1999 года разрешала иностранцам владеть до 100% площади отдельных помещений в некоторых кондоминиумах Бангкока и муниципальных территорий — однако срок её действия истёк в апреле 2004 года, и она так и не была восстановлена. Практический совет прост: покупайте, исходя из действующего сегодня закона, и никогда не платите сегодняшнюю цену за правило, которое существует только в пресс-релизе.

---

Эта статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Чтобы получить заключение о применении этих правил к вашей ситуации, обратитесь к нашей команде.