Покупка недвижимости на имя тайской компании: что законно, а что нет

На протяжении двадцати лет иностранцы, покупающие виллы на Пхукете, Самуи или в Паттайе, слышат одно и то же предложение: «Вы не можете владеть землёй, но это может делать ваша тайская компания». Регистрируется компания, 51% акций оформляется на тайских граждан, а вилла записывается на компанию.

Однако юридическая реальность такова: если тайские акционеры существуют лишь на бумаге, такая структура всегда была незаконной. С конца 2025 года её проверяют строже, чем когда-либо за последние два десятилетия. Ниже мы объясняем, где проходит граница между законной корпоративной структурой и номинальной схемой, как проводятся проверки в 2026 году, во сколько обходится содержание компании с соблюдением всех требований и какие альтернативы безопаснее.

Краткий ответ

Законно: тайская компания с реальными тайскими акционерами, которым принадлежит большинство акций и которые оплатили их собственными средствами; с действующим бизнесом — например, лицензированной сдачей вилл в аренду или гостиничной деятельностью с фактической выручкой; с надлежащим бухгалтерским учётом; и с недвижимостью, используемой как актив этого бизнеса.

Незаконно: компания, тайские акционеры которой привлечены лишь для формального владения акциями в интересах иностранца, капитал внесён за счёт его средств, а у самой компании нет дохода, офиса и сотрудников. Это номинальная структура, которая образует уголовное преступление как для тайских акционеров, так и для иностранца; в отношении земельного участка может быть вынесено предписание о принудительной продаже.

Что на самом деле гласит закон

По Земельному кодексу Таиланда иностранцы не вправе владеть землёй. Частная компания с ограниченной ответственностью может владеть землёй только при условии, что она действительно является тайской: иностранцам может принадлежать не более 49% акций, и они не могут составлять более половины общего числа акционеров.

Однако одного формального соотношения долей недостаточно. В частности, статья 96 Земельного кодекса запрещает любому лицу — гражданину Таиланда или тайской компании — приобретать землю «вместо» иностранца. При этом статья 113 предусматривает штраф до THB 20 000 и/или лишение свободы на срок до двух лет, а генеральный директор Земельного департамента вправе распорядиться о продаже земли в установленный срок, обычно от 180 дней до одного года. Поправка, которая позволила бы конфисковывать такую землю без компенсации, по состоянию на июнь 2026 года остаётся лишь предложением и законом не является.

Отдельно статья 36 Закона об иностранном бизнесе признаёт уголовным преступлением само номинальное владение акциями. Гражданину Таиланда, который держит акции, чтобы помочь иностранцу вести деятельность, ограниченную для иностранцев, грозит до трёх лет лишения свободы и штраф от THB 100 000 до THB 1 000 000; статья 37 устанавливает такие же санкции для иностранного принципала, а также ежедневный штраф от THB 10 000 до THB 50 000 за каждый день, пока нарушение продолжается.

Механизмы контроля сами по себе проблему не решают: привилегированные акции, взвешенное голосование и сходные инструменты DBD и суды рассматривают как доказательство номинальной схемы, а не как способ сделать её законной.

Как выглядит законная покупка недвижимости через компанию

В 2026 году органы власти оценивают фактическое содержание структуры, а не только документы. Покупка недвижимости через компанию выдерживает проверку, когда одновременно выполняются все следующие условия:

• Реальные тайские инвесторы, оплатившие акции из собственных документально подтверждённых средств, при этом их доходы соответствуют размеру инвестиций.
• Реальная коммерческая цель — компания действительно ведёт деятельность, например ведёт лицензированную деятельность по сдаче недвижимости в аренду или управляет гостиничным объектом, а имущество используется в этом бизнесе.
• Реальный капитал, фактически внесённый через банковский счёт компании, а не перечисленный иностранным покупателем.
• Реальное корпоративное управление и надлежащий учёт — надлежащий бухгалтерский учёт, аудированная финансовая отчётность и уплата налогов с дохода.

Если ваша ситуация действительно соответствует этим критериям — например, вы вместе с тайскими партнёрами ведёте бизнес по сдаче вилл в аренду, — корпоративная структура может быть законной. Наша команда по регистрации компании поможет выстроить её так, чтобы она выдерживала описанные ниже проверки.

Тревожные признаки, на которые обращают внимание регуляторы

Классический «пакет от застройщика» — 51% акций у тайских граждан, с которыми вы никогда не встречались, акции оплачены из ваших средств, а компания не ведёт никакой деятельности, — представляет собой номинальную структуру. DBD и Земельный департамент, в частности, обращают внимание на следующие признаки:

• профессия и доходы тайских акционеров явно не соответствуют стоимости принадлежащих им акций;
• уставный капитал можно проследить до средств иностранного покупателя;
• формы передачи акций подписаны заранее и не датированы;
• привилегированные акции или особый порядок голосования обеспечивают иностранному миноритарному акционеру фактический контроль;
• займы иностранца компании фактически засчитываются в счёт покупной цены;
• у компании нет доходов, офиса и сотрудников;
• по одному адресу зарегистрировано множество компаний.

Подробнее об этом — в нашей статье о номинальных структурах владения недвижимостью в Таиланде.

Что изменилось в 2025–2026 годах: правоприменение стало реальным

Сам закон действует уже несколько десятилетий. Изменился подход к его исполнению: Департамент развития бизнеса (DBD), Земельный департамент, Департамент специальных расследований (DSI) и Управление по борьбе с отмыванием денег (AMLO) теперь проводят скоординированные проверки с использованием сопоставления данных.

Ключевое изменение — Приказ DBD № 2/2568, вступивший в силу 1 января 2026 года. При регистрации новой компании, в которой иностранцам принадлежит менее 50% капитала либо единственным уполномоченным директором — или обязательным совместным подписантом — является иностранец, каждый тайский акционер обязан представить банковские выписки как минимум за три месяца до оплаты акций. Эти документы должны подтверждать, что капитал внесён из его собственных средств, а не профинансирован иностранной стороной. Без такого подтверждения в регистрации отказывают. По данным DBD, в первые месяцы действия приказа число подозрительных попыток регистрации номинальных структур сократилось примерно на 65%. Сообщалось и о последующей мере, которая распространит аналогичные проверки на передачу акций и смену директоров действующих компаний; прежде чем полагаться на неё, уточните у нас её актуальный статус.

Практические проверки также стали масштабнее. В мае 2026 года DBD, DSI и AMLO начали совместную операцию против компаний, подозреваемых в использовании номинальных владельцев в туристических районах. Первым этапом стала проверка 34 компаний в сфере дорогостоящей недвижимости и туризма на Ко Пханган и Ко Самуй, каждая из которых, по сообщениям, владела активами стоимостью более THB 100 млн. Кампанию планировалось распространить на Пхукет, Краби, Пханг-Нга, Паттайю и Хуа-Хин. По сообщениям, по всей стране для проверки были выявлены десятки тысяч компаний и земельных участков, связанных с иностранцами; среди провинций с наибольшим числом подозрительных случаев назывались Бангкок, Чонбури и Пхукет.

Поправка к Закону о борьбе с отмыванием денег, одобренная Кабинетом министров в феврале 2025 года и, по сообщениям, вступившая в силу позднее в том же году, отнесла нарушения, связанные с номинальными владельцами по статье 36 Закона об иностранном бизнесе, к предикатным преступлениям для целей законодательства об отмывании денег. Это позволяет AMLO замораживать и изымать активы, связанные с номинальной структурой. DBD также передаёт AMLO сведения об акционерах.

Что запросит Земельный департамент при покупке недвижимости компанией

Даже зарегистрированная компания проходит отдельную проверку при оформлении земли. Согласно инструкциям Министерства внутренних дел, если компания с любым иностранным акционером или иностранным директором обращается за регистрацией права на земельный участок, сотрудник земельного органа обязан проверить каждого тайского акционера: род занятий, ежемесячный доход и подтверждающие документы, например письмо работодателя с указанием должности и заработной платы, а также источник средств, использованных для оплаты акций. Цель проверки — убедиться, что деньги не поступили от иностранца. Если покупка финансируется за счёт займа, потребуется документальное подтверждение займа.

Контроль больше не заканчивается регистрацией. В мае 2026 года Земельный департамент объявил об ужесточении предварительных проверок источников средств и связей между сторонами, мониторинге фактического использования земли, ежеквартальном отслеживании юридических лиц с иностранными акционерами и обмене данными с DBD, AMLO и DSI. Поэтому компания, которая приобрела землю без лишнего внимания несколько лет назад, теперь может попасть в поле зрения при обычной автоматизированной сверке данных.

Ежегодные затраты на поддержание деятельности компании

Компания — не разовый инструмент для покупки недвижимости, а постоянное обязательство по соблюдению требований. Каждая тайская компания, включая недействующую компанию с нулевым доходом, обязана ежегодно:

• вести бухгалтерский учёт и составлять финансовую отчётность;
• обеспечивать аудит этой отчётности лицензированным CPA — исключения для недействующих компаний не предусмотрены;
• проводить годовое общее собрание акционеров (AGM) и подавать финансовую отчётность в DBD;
• подавать декларацию по корпоративному налогу PND 50 в течение 150 дней после окончания финансового года.

Для простой компании, владеющей одной виллой, общие ежегодные расходы обычно составляют около THB 25 000–100 000 или более. Дополнительно уплачивается ежегодный налог на землю и здания: ставки для жилой недвижимости начинаются примерно с 0,02% оценочной стоимости и теперь применяются в полном объёме после окончания льгот пандемийного периода. За несвоевременную подачу отчётности начисляются штрафы, а компания, которая отчётность не подаёт, становится очевидным тревожным сигналом именно в тех базах данных, о которых говорилось выше.

Налогообложение в период владения компанией виллой — в том числе если вы в ней проживаете

Компания является самостоятельным налогоплательщиком. Доход от аренды облагается корпоративным налогом на прибыль по стандартной ставке 20%. Малые компании, отвечающие установленным критериям — оплаченный капитал не более THB 5 млн и выручка не более THB 30 млн, — уплачивают 0% с первых THB 300 000 чистой прибыли, 15% с суммы до THB 3 млн и 20% с суммы сверх этого порога.

Важный риск, который многие владельцы упускают: бесплатное проживание на вилле собственной компании не означает отсутствия налогов. Налоговый департамент рассматривает безвозмездное пользование директором активом компании как налогооблагаемую выгоду. Поэтому компания должна взимать с директора рыночную арендную плату либо признавать вменённый доход. Если компания не отражает никакого дохода, но бесплатно предоставляет виллу своему иностранному директору, это одновременно создаёт налоговую проблему и служит тревожным признаком номинальной структуры.

Налоги при выходе: во что на самом деле обходится продажа

Когда недвижимость продаёт компания, расходы выше, чем при продаже физическим лицом. В их число входят 2% сбора за переход права собственности от оценочной стоимости, 3,3% специального налога на предпринимательскую деятельность — налога с оборота, который компании платят независимо от срока владения, поскольку пятилетнее освобождение применяется только к физическим лицам, — и 1% налога у источника выплаты от большей из двух сумм: цены продажи или оценочной стоимости. Удержанный налог засчитывается в счёт корпоративного налога на прибыль от сделки.

Распространённый «обходной путь» — продать акции компании вместо самой недвижимости. Это позволяет избежать налогов и сборов при переходе права собственности, но одновременно передаёт покупателю все скрытые обязательства компании. Сама модель сделки также может указывать на то, что компания изначально использовалась лишь как оболочка для владения объектом. Покупатель, проводящий надлежащую проверку Due Diligence, либо учтёт этот риск в цене, либо откажется от сделки.

Более безопасные альтернативы, которые на самом деле законны

По состоянию на июнь 2026 года иностранцу, который хочет приобрести жильё в Таиланде, доступны следующие реалистичные законные варианты:

• Квартира в кондоминиуме в собственность в пределах 49% иностранной квоты, оплаченная средствами, переведёнными из-за рубежа, с подтверждением FET, — см. наше руководство по иностранной квоте в кондоминиумах;
• Зарегистрированный 30-летний договор аренды — максимальный срок, который можно зарегистрировать: пакеты «30+30+30» являются маркетинговой конструкцией, поскольку Верховный суд считает заранее согласованные продления не подлежащими принудительному исполнению после окончания первого срока, а широко обсуждавшееся предложение о 99-летней аренде было отложено правительством в сентябре 2025 года и по состоянию на июнь 2026 года законом не является;
• Суперфиций — зарегистрированное право, позволяющее владеть домом отдельно от земли, на которой он расположен;
• Узуфрукт — зарегистрированное право пользоваться недвижимостью и извлекать из неё выгоды в течение 30 лет или пожизненно;
• Вариант на THB 40 миллионов (статья 96-бис Земельного кодекса): инвестиция THB 40 миллионов в предусмотренные законом тайские активы на пять лет позволяет с разрешения Министерства внутренних дел приобрести до 1 раи земли для проживания; компании, получившие поощрение инвестиций BOI, также могут владеть землёй;
• Оформление права собственности на тайского супруга с защитой интересов иностранца посредством зарегистрированного договора аренды или узуфрукта.

Примечание для граждан США: Договор о дружбе допускает владение контрольным пакетом акций в предприятиях, но прямо не распространяется на землю.

Вопросы, которые следует задать, прежде чем соглашаться со структурой компании, предложенной застройщиком

Если застройщик или агент предлагает «оформить компанию за вас», до подписания документов задайте следующие вопросы:

• Кто именно является тайскими акционерами и могут ли они документально подтвердить источник собственных средств, как того требует Приказ DBD № 2/2568?
• Какую реальную деятельность будет вести компания и кто будет ею управлять?
• Кто фактически оплачивает акции тайских акционеров? (Если ответ — «сумма вычитается из вашей покупной цены», перед вами номинальная структура.)
• Пройдёт ли компания при регистрации перехода права проверку Земельного департамента в отношении доходов акционеров и источников средств?
• Кто будет ежегодно вести бухгалтерский учёт, организовывать аудит и подавать налоговую отчётность, сколько это будет стоить и какие налоги возникнут при выходе?
• Почему вместо корпоративной структуры не предлагаются 30-летняя аренда, суперфиций или узуфрукт?

Если ответы расплывчаты, от сделки лучше отказаться. В рамках услуги Сделки с недвижимостью мы анализируем структуры, предлагаемые застройщиками, проверяем правовой статус объекта и компании и сопровождаем переход права собственности.

---

Эта статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Чтобы получить заключение с учётом обстоятельств вашей ситуации, обратитесь к нашей команде.