«90-летняя аренда» в Таиланде: что на самом деле даёт схема 30+30+30

Если вы рассматривали виллы на Пхукете, Самуи или в Хуахине, наверняка встречали предложение: «Аренда на 90 лет — 30 лет плюс два гарантированных продления по 30 лет. Почти как полная собственность». Это одна из самых устойчивых маркетинговых формул на рынке недвижимости Таиланда.

Но действительность менее привлекательна: тайское право не предусматривает аренды жилой недвижимости на 90 лет. В документе о праве собственности регистрируются только первые 30 лет. Остальные 60 лет существуют в дополнительных соглашениях, которые в худших случаях суды вообще отказываются исполнять — как показало решение Верховного суда, получившее широкую огласку в начале 2025 года.

В этой статье разберём, что на самом деле даёт схема 30+30+30 и как максимально защитить 30-летнюю аренду в рамках закона.

Что на самом деле разрешает тайский закон: максимум 30 лет

Гражданский и коммерческий кодекс Таиланда (CCC) — основной кодекс страны, регулирующий частноправовые отношения. Его статья 540 ограничивает срок аренды любого недвижимого имущества — земли, зданий и квартир в кондоминиуме — 30 годами. Если указать в договоре 90 лет, по закону срок просто сократится до 30. По истечении срока аренду можно продлить — но каждое продление само по себе ограничено 30 годами, отсчитываемыми с даты продления, и возникает только после фактического согласования и регистрации в соответствующий будущий момент.

Статья 538 CCC устанавливает второе обязательное условие: любая аренда на срок более 3 лет либо на срок жизни арендодателя или арендатора должна быть оформлена письменно и зарегистрирована в Земельном департаменте. Незарегистрированная «30-летняя аренда» подлежит принудительному исполнению лишь в пределах 3 лет; без письменных доказательств её вообще нельзя принудительно исполнить через суд. Эти 3 года — фиксированный срок, который ни одна из сторон не вправе досрочно прекратить, если только другая сторона не нарушила договор или сам договор не предусматривает право на расторжение (решение № 53/2546). После истечения этих 3 лет, если арендатор продолжает пользоваться имуществом без возражений собственника, аренда становится бессрочной. Каждая сторона может прекратить её, предупредив как минимум за один период внесения арендной платы, но в любом случае не требуется предупреждать более чем за два месяца (статьи 566 и 570 CCC; решение № 2196/2545). Если договор обязывает стороны зарегистрировать аренду, требуйте регистрации в течение первых 3 лет; по истечении этого срока суд уже не обяжет её провести (решение № 5542/2542). Регистрация стоит 1% регистрационного сбора плюс 0,1% гербового сбора от общей арендной платы за весь срок — в совокупности около 1,1% — и это самая недорогая форма защиты при аренде недвижимости в Таиланде. Эти правила одинаковы для тайских и иностранных арендаторов; просто для иностранцев они особенно важны, поскольку те, как правило, не могут владеть землёй и аренда для них — законная базовая форма пользования участком.

Почему два «продления» — обещания, а не вещные права

Тайское право проводит чёткую границу между вещным правом (правом, связанным с самим земельным участком, отражённым в документе о праве собственности и обязательным для любого владельца) и личным (обязательственным) правом (обещанием между двумя конкретными лицами). Аренда — личное право, а не вещное, даже после регистрации. Регистрация даёт защиту по статье 569 CCC: сама аренда сохраняется при продаже земли на весь зарегистрированный срок и на практике действует подобно праву на землю. Опционы на продление в дополнительном соглашении такой защиты не имеют. Они остаются личными обещаниями лица, которое их подписало.

Это различие не теоретическое. Обещание заключить договор аренды в будущем вообще не является правом, подлежащим регистрации: Земельный департамент регистрирует срок аренды, а не опцион на новый срок позднее. Именно поэтому застройщики выносят условия продления в отдельные частные соглашения. Но это не означает, что обещание бесполезно. Между двумя подписавшими его лицами чёткое обязательство продлить аренду имеет юридическую силу; достаточно письменного подтверждения за подписью арендодателя, регистрация не требуется (решение № 3078–3079/2552), если только это не замаскированная 90-летняя аренда, как показано в следующем разделе. Другая проблема в том, что обещание не связывает никого другого.

Ценность такого обещания зависит от того, кто его дал, — и сохраняется лишь пока этот человек владеет землёй. Отсюда мы переходим к делу, о котором до сих пор говорят.

Решение Верховного суда № 4655/2566, поставившее точку в споре

Обстоятельства дела до боли типичны. В мае 1990 года арендатор заключил зарегистрированный договор аренды земли и дома на Пхукете сроком на 30 лет. В тот же день собственник земли также обещал два последующих 30-летних срока — всего 90 лет — и арендатор единовременно заплатил вперёд THB 1,2 млн за эти будущие продления сверх THB 1,5 млн за зарегистрированный срок. В мае 2020 года, по истечении зарегистрированных 30 лет, собственник потребовал вернуть недвижимость.

Верховный суд встал на сторону собственника земли. Он признал оба обещания продления ничтожными. Они были даны в день заключения первоначального договора аренды, арендная плата за оба следующих срока внесена заранее, а на периоды, начинающиеся через 30 и 60 лет, не были предусмотрены никакие новые условия: продления просто воспроизводили первоначальную арендную плату и остальные условия, хотя стоимость земли и экономическая ситуация неизбежно должны были измениться. Всё это в совокупности указывало на намерение получить 90-летнюю аренду и тем самым обойти императивное ограничение в 30 лет по статье 540 CCC. Цель соглашений противоречила закону, и суд отказался признать их действительными даже в качестве личных обязательств между сторонами, поскольку это подорвало бы назначение статьи 540 CCC. Арендатор должен был освободить недвижимость по истечении 30 лет и возместить убытки за пользование имуществом после истечения срока аренды; предоплата не спасла сделку.

Есть два ограничения в применении этого решения. Оно касалось совокупности условий: продления были согласованы в первый день, оплачены заранее и закреплены на первоначальных условиях. Решение не даёт прямого ответа на вопрос о действительности настоящего опциона на продление, который не оплачен заранее и предусматривает новые, определённые условия. При этом регистрация, вероятно, не спасла бы именно эту конструкцию, поскольку суд признал обещания ничтожными из-за противоправной цели. Деньги, внесённые за ничтожное продление, также не обязательно потеряны: у арендатора может быть требование о возврате уплаченного к арендодателю. Для этого нужно подавать отдельный иск с учётом исковой давности, а такое требование по своей ценности далеко не равнозначно годам аренды, которые покупатель рассчитывал получить.

Ещё два важных уточнения. Номер дела 4655/2566 указывает на решение 2023 года (B.E. 2566); широкую известность оно получило после публикаций в марте 2025 года. Кроме того, суд пошёл дальше предыдущей практики. Ряд решений Верховного суда с 1990-х годов по 2020 год уже рассматривал обещание продления как отдельное от аренды личное обязательство, не связывающее покупателя земельного участка (например, решения № 6491/2539, 6763/2541 и 3799/2563). При этом прежние решения допускали, что обещание продления связывает лицо, которое его дало. Решение № 4655/2566 установило, что заранее оплаченная конструкция 30+30+30 не связывает даже собственника, который её подписал.

Есть и обнадёживающий момент: первоначальный зарегистрированный 30-летний срок остаётся действительным, даже если положения о продлении ничтожны. Утрачивают силу только обещания продления. Если вы сейчас находитесь в середине срока аренды по схеме 30+30+30, немедленное выселение вам не грозит — но с юридической точки зрения ваши «90 лет» равны остатку первых 30.

Что происходит, если собственник земли продаёт её — или умирает

Именно здесь различие между зарегистрированной арендой и дополнительными обещаниями особенно ощутимо. Согласно статье 569 CCC, зарегистрированная аренда сохраняет силу при продаже земельного участка: покупатель автоматически занимает место арендодателя и обязан соблюдать договор в течение оставшегося зарегистрированного срока. Правило охватывает любую передачу права собственности, в том числе дарение и продажу с аукциона, а аренда прекращается только тогда, когда стороны прямо договорятся её расторгнуть; суд не будет предполагать такое соглашение даже в случае, если покупатель и арендатор — супруги (решение № 2208/2559). На этапе юридической проверки важна одна оговорка: аренда, предоставленная после того, как судебный исполнитель наложил арест на землю, не связывает покупателя на аукционе (решение № 7271/2560), поэтому перед подписанием проверьте документ о праве собственности на предмет ареста. Смерть арендодателя имеет тот же практический результат (решение № 498/2536), хотя правовой механизм иной: статья 569 CCC регулирует переход права собственности, тогда как смерть — общие правила наследования (статьи 1599–1600 CCC). Аренда остаётся обязательством наследственной массы, и наследники получают землю с сохранением аренды.

Но опционы на продление, опционы на покупку, преимущественное право покупки и другие дополнительные обещания не переходят вместе с землёй: суды считают их самостоятельными соглашениями, не охватываемыми статьёй 569 CCC (решения № 6491/2539, 6899/2539 и 3799/2563). Если ваши дополнительные 60 лет основаны на отдельном письме застройщика, который уже продал проект, — или собственника земли, чьи дети вступили в наследство, — эти годы зависят от доброй воли, а не от закона.

А что произойдёт с арендой после вашей смерти

Здесь есть неравенство, о котором покупателям редко говорят: смерть арендодателя не прекращает аренду, а смерть арендатора по общему правилу прекращает. В CCC нет статьи, которая прямо это устанавливает; правило вытекает из сложившейся практики Верховного суда, согласно которой аренда — личное право арендатора, поэтому без специально предусмотренных условий договор прекращается со смертью арендатора (решения № 925/2501, 5038/2557 и 6857/2562). Наследники, продолжающие пользоваться имуществом, считаются лицами, занимающими его на основании права умершего арендатора, и могут быть выселены; уплата арендной платы от имени умершего не создаёт для них нового договора аренды (решение № 119/2509).

Грамотно составленный договор может изменить результат. Если договор прямо разрешает арендатору передавать право аренды или сдавать имущество в субаренду (то есть исключает действие общего правила статьи 544 CCC), Верховный суд на общем собрании (пленарном заседании) постановил, что аренда утрачивает строго личный характер и право аренды переходит к наследникам арендатора на оставшийся зарегистрированный срок (решение № 11058/2559, касавшееся зарегистрированной 30-летней аренды с разрешением субаренды и авансовым платежом THB 1 млн). Условие о наследовании и включение супруга или детей в число соарендаторов дополнительно усиливают защиту — но даже тогда защита носит договорный характер, а не характер зарегистрированного вещного права. Итог по-прежнему зависит от формулировок конкретного договора, а судебная практика неоднородна: в более раннем решении суд посчитал, что условие о передаче права ничего не меняет (решение № 5038/2557).

Ещё два закона, которые стоит знать

Помимо обычной аренды по CCC существуют ещё два закона, о которых часто забывают:

• Закон о sap-ing-sith B.E. 2562 (2019) предусматривает регистрируемое вещное право на землю с титулом Chanote, здания или помещения в кондоминиуме. Его срок ограничен 30 годами, причём закон вообще не предусматривает продления: статья 540 CCC хотя бы допускает продление аренды, а этот закон — нет. В отличие от обычной аренды, право sap-ing-sith можно свободно передавать без согласия собственника, закладывать и наследовать — оно не прекращается со смертью правообладателя. Есть две оговорки: право должно распространяться на весь объект, указанный в документе о праве собственности, или на всё помещение, а здания, возведённые правообладателем, по истечении срока переходят собственнику земли, если стороны не договорились иначе и не зафиксировали это при регистрации (статья 11). Регистрация таких прав по-прежнему редка, поэтому некоторые отделения Земельного департамента обрабатывают заявления медленно.
• Закон о сдаче недвижимого имущества в аренду для целей торговли и промышленности B.E. 2542 (1999) допускает регистрацию договоров аренды на срок свыше 30 лет и до 50 лет с возможностью продления по истечении срока ещё на период до 50 лет, отсчитываемый с даты заключения соглашения о продлении. Он применяется только при соблюдении требований к коммерческому или промышленному использованию; условия установлены министерским постановлением, при этом минимальный объём инвестиций THB 20 млн — обычный порог, а аренда участка площадью свыше 100 рай требует одобрения генерального директора Земельного департамента. Его главное преимущество предусмотрено законом: если договором не установлено иное, арендатор вправе сдавать имущество в субаренду или передавать право аренды, а право аренды переходит к наследникам арендатора (статьи 7–8). Для обычной жилой виллы этот закон не подходит.

Как максимально защитить 30-летнюю аренду в рамках закона

Сама по себе 30-летняя аренда — не плохой инструмент: при правильном оформлении она сохраняется при продаже земли, смерти сторон и спорах. Надёжность зависит почти полностью от того, как структурирована сделка. Вот наш контрольный список при сопровождении покупки недвижимости на правах аренды:

• Зарегистрируйте весь 30-летний срок аренды в документе о праве собственности. Заложите в бюджет около 1,1% от общей арендной платы (регистрационный сбор 1% + гербовый сбор 0,1%). Никогда не полагайтесь на незарегистрированную долгосрочную аренду — фактически это замаскированная трёхлетняя аренда.
• Не оплачивайте будущие продления заранее. Предоплаченные будущие сроки — именно та конструкция, которую Верховный суд признал ничтожной. Предоплата за годы 31–90 создаёт риск судебного спора, но не обеспечивает дополнительные годы аренды.
• Предусмотрите продление как настоящий опцион, а не автоматическое продолжение. Суд особенно негативно оценил одинаковые, неизменные и заранее оплаченные условия продления. Опцион легче обосновать, если он не выглядит как заранее оплаченные годы 31–90, но его условия всё равно должны быть определёнными. Заранее установите срок продления и формулу арендной платы (оговорённое повышение или индекс): условие, по которому стороны должны согласовать арендную плату или срок позже либо оставить их на усмотрение арендодателя, вообще не создаёт обязательного обещания (решение № 3738/2563, в котором арендную плату при продлении предполагалось согласовать или установить по рыночной ставке, но не более чем на 10% выше прежней). Любое продление всё равно необходимо оформить и зарегистрировать как новый договор аренды (с новыми сборами) по истечении первоначального срока. Трезво оцените ценность такого опциона: он связывает подписавшее его лицо, но не последующего собственника земли. Он улучшает ваше положение, но не создаёт права на 60 лет.
• Предусмотрите последствия собственной смерти. Включите условие о наследовании, разрешите передачу права аренды и субаренду (отступление от статьи 544 CCC) и рассмотрите включение супруга или детей в договор как соарендаторов; если арендаторов несколько, аренда прекращается только в отношении умершего. Если вы арендуете через компанию, поддерживайте её надлежащий правовой статус: аренда прекращается, когда компания-арендатор исключена из реестра (решение № 3323/2561). Разрешение субаренды также позволяет вам сдавать виллу другим лицам. Без него передача в субаренду даёт собственнику основание расторгнуть договор (статья 544 CCC). Даже при наличии разрешения субаренда прекращается одновременно с вашей основной арендой (решение № 4215/2531).
• Оформите право собственности на здание, даже если арендуете землю. Зарегистрированный суперфиций (статья 1410 CCC) — вещное право иметь в собственности строения на чужой земле сроком до 30 лет или пожизненно (статья 1412 CCC); согласно статье 1411 CCC, оно допускает передачу и наследование — стандартный инструмент, позволяющий иностранцу оформить саму виллу на своё имя. Регистрируйте его одновременно с арендой, а не позднее: последующая регистрация зависит от того, сохранится ли согласие собственника.
• Рассмотрите sap-ing-sith, если важна возможность передачи права. На земле с титулом Chanote это регистрируемое право, допускающее залог и наследование, может быть выгоднее обычной аренды — но остерегайтесь рекламы, которая переносит на него прежний миф о продлениях.
• Проверьте договор с юристом до подписания, а не после. Большинство проблем по сделкам 30+30+30 возникло ещё на этапе подготовки договора, когда покупатели подписывали дополнительные соглашения, которых даже не показывали юристу.

Сравнение без иллюзий: аренда, узуфрукт, суперфиций и полная собственность на квартиру

Не существует скрытой схемы, которая превращает иностранца в собственника земли в Таиланде. У каждого законного инструмента есть свои компромиссы:

• Зарегистрированная аренда на 30 лет: основной инструмент. Сохраняет силу при продаже земли в пределах зарегистрированного срока; продление возможно только по новому, заново зарегистрированному договору; прекращается со смертью арендатора, если договор не составлен с учётом этого риска.
• Узуфрукт (статья 1417 CCC): зарегистрированное право владеть недвижимостью, пользоваться ею и извлекать из неё выгоду сроком до 30 лет или пожизненно (статья 1418 CCC). Можно даже сдавать недвижимость в аренду. Но со смертью обладателя право всегда прекращается: оно хорошо подходит для пожизненного пользования, но ничего не даёт наследникам.
• Суперфиций (статья 1410 CCC): право собственности на здание отдельно от земли — с возможностью передачи и наследования. Лучше использовать его вместе с арендой земельного участка, а не вместо неё.
• sap-ing-sith (закон 2019 года): 30 лет без предусмотренного законом продления, но право по закону можно передавать, закладывать и наследовать.
• Квартира в кондоминиуме в полной собственности: иностранцы могут владеть квартирами в пределах квоты для иностранцев (49%) — 49% совокупной площади всех помещений здания, а не 49% их количества. Это остаётся единственной формой полной собственности, действительно доступной иностранцам, при условии, что покупатель может подтвердить перевод иностранной валюты в Таиланд для покупки. Подробнее — в нашем материале о правиле квоты 49% для кондоминиумов.

И ещё одна схема, которой следует полностью избегать: владение землёй через тайскую компанию с номинальными акционерами. Использование тайских номинальных держателей для владения землёй в интересах иностранца — правонарушение по Земельному кодексу и также может нарушать Закон об иностранном бизнесе; контроль за такими схемами усилился — подробнее в нашей статье о номинальных структурах владения недвижимостью.

---

Эта статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Чтобы получить заключение о применении этих положений к вашей конкретной ситуации, обратитесь к нашей команде.