«90-летняя аренда» в Таиланде: что на самом деле даёт вам схема 30+30+30

Если вы присматривались к виллам на Пхукете, Самуи или в Хуахине, то наверняка встречали такое рекламное предложение: «Аренда на 90 лет — 30 лет плюс два гарантированных продления по 30 лет. Практически как право собственности». Это одна из самых устойчивых маркетинговых формул на рынке недвижимости Таиланда.

Однако правда не столь привлекательна: тайское законодательство никогда не предусматривало аренду сроком на 90 лет. В документе о праве собственности фиксируются только первые 30 лет. Остальные 60 лет существуют лишь в дополнительных соглашениях, которые в худшем случае суд вообще откажется принудительно исполнять. Именно об этом всему рынку напомнило широко освещавшееся решение Верховного суда в начале 2025 года.

В этой статье мы разберём, что в действительности даёт схема «30+30+30», каков по состоянию на июнь 2026 года статус широко обсуждаемой реформы о 99-летней аренде и как оформить 30-летний договор аренды максимально надёжно в рамках действующего законодательства.

Что на самом деле допускает тайское законодательство: 30 лет, и точка

Статья 540 Гражданского и коммерческого кодекса Таиланда (CCC — основной кодекс частного права страны) ограничивает срок аренды земельных участков и зданий 30 годами. Даже если указать в договоре 90 лет, закон сократит этот срок до 30. Договор аренды может быть продлён после истечения срока действия, однако каждое продление также ограничено 30 годами и возникает только после того, как стороны фактически согласуют его условия и зарегистрируют договор в соответствующую будущую дату.

Статья 538 устанавливает второе ключевое правило: любой договор аренды сроком более 3 лет должен быть заключён в письменной форме и зарегистрирован в Земельном департаменте. Незарегистрированный «30-летний договор аренды» имеет юридическую силу лишь в течение 3 лет. Регистрация облагается сбором в размере 1% от общей арендной платы за весь срок и гербовым сбором в размере 0,1% — в совокупности около 1,1%. Это одна из самых доступных и важных мер защиты в тайском праве недвижимости. Правила одинаковы для тайских и иностранных арендаторов, но для иностранцев они особенно важны: как правило, иностранцы не могут владеть землёй, поэтому договор аренды служит для них основной законной формой пользования участком.

Почему эти два «продления» являются обещаниями, а не правами собственности

Тайское законодательство проводит чёткую грань между вещным правом — правом, связанным с самой землёй, отражённым в документе о праве собственности и обязательным для любого владельца участка, — и личным правом, то есть договорённостью между конкретными лицами. Зарегистрированный 30-летний срок аренды с практической точки зрения является вещным правом. Опционы на продление в дополнительном соглашении — лишь личные обещания тех, кто их подписал.

Это различие имеет вполне практические последствия. Инструкция Земельного департамента 2008 г. № มท 0515.1/ว 8867 предписывает сотрудникам отказывать в регистрации договоров аренды, содержащих условия о многократном продлении с предоплатой. Именно поэтому застройщики обычно выносят такие условия в частные дополнительные соглашения.

Но обещание сохраняет ценность лишь до тех пор, пока землю контролирует тот, кто его дал. Это подводит нас к делу, которое рынок продолжает обсуждать до сих пор.

Дело Верховного суда, положившее конец спорам: Решение № 4655/2566

Обстоятельства дела до боли типичны. В 1990 году арендатор заключил зарегистрированный договор аренды земельного участка на Пхукете сроком на 30 лет. Отдельное соглашение предусматривало ещё два 30-летних срока — в общей сложности 90 лет, — а арендатор единовременным платежом заранее оплатил аренду за будущие продления. В 2020 году, когда зарегистрированный 30-летний срок истёк, землевладелец потребовал вернуть участок.

Верховный суд встал на сторону землевладельца. Суд постановил, что заранее согласованные условия автоматического продления, фактически рассчитанные на 90 лет, недействительны как способ обойти обязательное 30-летнее ограничение, установленное статьёй 540, независимо от соглашения сторон, оплаты или регистрации. По истечении 30-го года арендатор был обязан освободить объект, а предоплата не спасла сделку.

Здесь важны два уточнения. Номер дела 4655/2566 означает, что решение было вынесено в 2023 году (B.E. 2566), а широкую огласку оно получило в начале 2025 года. И, вопреки многочисленным комментариям в интернете, оно не изменило законодательство. Ещё в решениях Верховного суда, вынесенных с 1960-х по 1990-е годы, обещания о продлении рассматривались как личные обязательства, не связывающие ни наследников, ни покупателей земельного участка. Заголовки 2025 года лишь вновь подтвердили правовую позицию, сложившуюся десятилетиями, но которую часть рынка предпочитала игнорировать.

Есть и действительно обнадёживающая деталь: первоначальный зарегистрированный 30-летний срок сохраняет силу, даже если положения о продлении признаны недействительными. Утрачивают силу только обязательства по продлению. Если срок вашего договора по схеме «30+30+30» ещё не истёк, вас не выселят досрочно, однако с юридической точки зрения от ваших «90 лет» остаётся лишь неистёкшая часть первых 30.

Что происходит, когда землевладелец продаёт землю — или умирает

Именно здесь разграничение между вещным и личным правом проявляется особенно чётко. Согласно статье 569 CCC, зарегистрированный договор аренды сохраняет силу после продажи земельного участка: покупатель автоматически вступает в права арендодателя и обязан соблюдать договор в течение оставшегося зарегистрированного срока. Смерть арендодателя также не прекращает аренду: договор остаётся обязательным для наследственной массы и наследников.

Однако опционы на продление и покупку, а также другие дополнительные обязательства не переходят вместе с земельным участком. Если дополнительные 60 лет основаны на отдельном соглашении, подписанном застройщиком, который впоследствии продал проект, или землевладельцем, чей участок унаследуют дети, эти годы зависят от доброй воли новых владельцев, а не от закона.

А что произойдёт, когда вы умрёте?

Здесь возникает асимметрия, о которой знают далеко не все покупатели: смерть арендодателя не прекращает договор аренды, тогда как по общему правилу смерть арендатора прекращает его. Тайские суды квалифицируют аренду как личное право арендатора, поэтому без специальных положений в договоре она прекращается после его смерти.

Грамотно составленный договор может изменить результат. Если договор прямо разрешает арендатору передавать право аренды или сдавать объект в субаренду, тем самым отступая от диспозитивной нормы статьи 544, тайские суды могут признать, что право утратило сугубо личный характер и подлежит наследованию на оставшийся срок. Положение о наследовании, а также участие супруга или детей в качестве соарендаторов дополнительно укрепляют эту позицию. Однако даже тогда защита остаётся договорной, а не зарегистрированным вещным правом.

Реформа 99-летней аренды: текущее положение дел на июнь 2026 года

Возможно, вы читали, что Таиланд собирался ввести 99-летнюю аренду с возможностью передачи прав и повысить квоту на приобретение квартир в кондоминиумах иностранцами до 75%. Оба предложения действительно существовали: их выдвинуло правительство Сретты в 2024 году, а партия «Пхыу Тай» продвигала их на протяжении 2025 года. Ни одно из них не стало законом.

16 сентября 2025 года вступавшее в должность правительство во главе с партией «Бхумджайтай» объявило, что не будет добиваться принятия законопроекта о 99-летней аренде, сославшись на ограниченный мандат. Вместо этого оно заявило о намерении рассмотреть краткосрочные меры, включая 50-процентное снижение налога на землю и здания на 2026 год. По состоянию на июнь 2026 года максимальный срок аренды по-прежнему составляет 30 лет, а квота на приобретение квартир иностранцами — 49%. Тот, кто продаёт вам недвижимость, ссылаясь на «предстоящий закон о 99-летней аренде», фактически предлагает рассчитывать на законопроект, давно снятый с повестки.

Что на самом деле действует

Наряду с обычной арендой по CCC действуют два специальных закона, о которых часто забывают:

• Закон «Сап-Инг-Сит» B.E. 2562 (2019) вводит подлежащее регистрации вещное право в отношении земельных участков, зданий и квартир в кондоминиумах, оформленных по системе «Чаноте». Срок действия такого права по-прежнему ограничен 30 годами: именно 99-летняя версия была предусмотрена отложенной поправкой. Однако, в отличие от обычного договора аренды, это право можно свободно передавать без согласия собственника, закладывать и наследовать — оно не прекращается после вашей смерти.
• Закон о сдаче недвижимого имущества в аренду для целей торговли и промышленности B.E. 2542 (1999) допускает регистрацию договоров аренды на 30–50 лет с возможностью продления ещё на срок до 50 лет, но только для соответствующих коммерческих или промышленных проектов и при соблюдении таких условий, как минимальный объём инвестиций THB 20 млн или поощрение инвестиций BOI. На обычные жилые виллы этот закон не распространяется.

Как сделать договор аренды сроком на 30 лет максимально надёжным с юридической точки зрения

30-летний договор аренды сам по себе является вполне рабочим инструментом: при грамотном оформлении он сохраняет силу при продаже участка, смерти сторон и возникновении споров. Надёжность сделки почти полностью зависит от её структуры. Наш контрольный список при сопровождении покупки прав аренды:

• Зарегистрируйте полный 30-летний срок в документе о праве собственности. Заложите в бюджет около 1,1% от общей арендной платы: 1% регистрационного сбора и 0,1% гербового сбора. Не полагайтесь на незарегистрированный долгосрочный договор — фактически он защищает вас лишь в течение 3 лет.
• Не вносите предоплату за периоды продления. Предоплата за будущие периоды — именно та схема, которую Верховный суд признал недействительной. Деньги, уплаченные за 31–90-й годы, покупают не время, а риск судебных разбирательств.
• Формулируйте условие о продлении как реальный опцион, а не как автоматическую пролонгацию. Суд особенно критично отнёсся к идентичным, «замороженным» и заранее оплаченным условиям продления. Опцион, предусматривающий корректировку арендной платы с учётом будущей рыночной конъюнктуры, имеет больше шансов на юридическую защиту. При этом после истечения срока условия любого продления необходимо заново согласовать, а договор — повторно зарегистрировать с уплатой новых сборов.
• Подготовьтесь к собственной смерти. Включите в договор положение о наследовании права аренды, разрешите его передачу и субаренду с отступлением от статьи 544 и рассмотрите возможность указать супруга или детей в качестве соарендаторов.
• Оформите право на здание отдельно от аренды земли. Зарегистрированное право superficies по статье 1410 Гражданского кодекса предоставляет вещное право иметь в собственности постройки на чужом земельном участке. Оно может устанавливаться на срок до 30 лет или пожизненно, передаваться и наследоваться в соответствии со статьёй 1411. Это стандартный инструмент для оформления самой виллы на имя иностранца.
• Рассмотрите Сап-Инг-Сит там, где важна передаваемость права. Для земельных участков, оформленных по системе «Чаноте», это регистрируемое, закладываемое и наследуемое право может оказаться предпочтительнее обычного договора аренды. Однако следует избегать маркетинговых обещаний, связывающих его с устаревшим мифом о гарантированном продлении.
• Проверьте договор до подписания, а не после. Большая часть ущерба в сделках по схеме «30+30+30» возникла ещё на этапе составления договора, когда покупатели не показывали юристу дополнительные соглашения.

Объективное сравнение: аренда, узуфрукт, право поверхности и право собственности на квартиру в кондоминиуме

Не существует скрытой схемы, которая превращает иностранца в законного владельца земли в Таиланде. Каждый правомерный инструмент предполагает свои компромиссы:

• Зарегистрированный договор аренды на 30 лет: основной практический инструмент. Он сохраняет силу при продаже земельного участка в течение зарегистрированного срока, может быть продлён только на основании нового договора с повторной регистрацией и прекращается после вашей смерти, если в договоре не предусмотрена надлежащая защита.
• Узуфрукт (статья 1417 ГК Таиланда): зарегистрированное право владеть имуществом, пользоваться им и извлекать из него выгоду в течение не более 30 лет или пожизненно. Имущество можно даже сдавать в аренду. Однако узуфрукт всегда прекращается после смерти правообладателя: он надёжен для пожизненного пользователя, но не защищает его наследников.
• Superficies (статья 1410 CCC): право собственности на здание, отделённое от права на земельный участок, которое можно передавать и наследовать. Наиболее эффективно оно работает в сочетании с арендой земли, а не вместо неё.
• Sap-Ing-Sith (Закон 2019 года): право действует 30 лет, но по закону может передаваться, закладываться и наследоваться. Это наиболее близкий из действующих инструментов к «передаваемому праву аренды», которое предусматривал отложенный законопроект о 99-летнем сроке.
• Кондоминиум в полную собственность: для квартир право собственности в пределах 49-процентной иностранной квоты остаётся единственной доступной иностранцам подлинной формой полной собственности — ознакомьтесь с нашим руководством по правилу 49-процентной квоты для кондоминиумов.

И ещё одна схема, которой следует категорически избегать: владение землёй через тайскую компанию с номинальными акционерами. Номинальное владение землёй нарушает Земельный кодекс, а правоприменение в этой сфере ужесточилось — см. нашу статью о номинальных структурах владения недвижимостью.

---

Эта статья содержит общую информацию и не является юридической или налоговой консультацией. Чтобы получить заключение о применении этих положений к вашей конкретной ситуации, обратитесь к нашей команде.