Сделки с недвижимостью в Таиланде
Покупка кондоминиума в собственность, долгосрочная аренда, сделки с коммерческой недвижимостью, схемы «продажа с обратной арендой» и Due Diligence объектов. Мы защищаем интересы покупателя, арендатора и инвестора на каждом этапе сделки.
Могут ли иностранцы владеть недвижимостью в Таиланде?
Отчасти да. Иностранец может оформить на своё имя квартиру в кондоминиуме, если она входит в установленную для здания 49% квоту иностранного владения, а также здание или сооружение. Однако напрямую владеть землёй иностранцу нельзя — именно это ограничение определяет практически все решения, с которыми сталкивается иностранный покупатель недвижимости в Таиланде.
Если сделка связана с землёй, права на неё оформляют косвенно: через зарегистрированную аренду, узуфрукт или суперфиций либо через компанию с преобладающим тайским участием, на которую зарегистрирован титул. У каждого варианта свои компромиссы по стоимости, контролю и устойчивости. Какую бы структуру вы ни выбрали, до передачи денег необходимо тщательно проверить титул и провести Due Diligence объекта.
Шесть способов владеть недвижимостью в Таиланде
Универсальной структуры не существует. Подходящий вариант зависит от того, покупаете ли вы кондоминиум или объект на земле, как долго планируете им владеть и какой уровень контроля вам необходим.
Право собственности на квартиру в кондоминиуме
Самая прозрачная форма владения для иностранца — квартира, зарегистрированная на ваше имя, если она входит в 49% квоту иностранного владения в этом здании. До подписания сделки мы проверяем свободную квоту по официальным данным, а не по заверениям продавца.
Зарегистрированное право аренды
Договор аренды, зарегистрированный в Земельном департаменте на срок до 30 лет, позволяет законно контролировать земельный участок или виллу. Условия аренды, порядок пользования объектом и любые договорённости о продлении необходимо сформулировать точно и согласовать заранее.
Компания с преобладающим тайским участием
Земля оформляется на тайскую компанию, где доля иностранного участия ниже 50%. Такая структура допустима лишь при реальной коммерческой деятельности. Номинальные акционеры, используемые только для обхода земельного законодательства, незаконны и создают серьёзные риски.
Узуфрукт (ситти-кеп-кин)
Зарегистрированное право пользоваться землёй или недвижимостью и получать от неё выгоду в течение жизни правообладателя. Это устойчивое личное право часто сочетают с другими инструментами защиты, однако его нельзя продать, передать по наследству или уступить другому лицу.
Суперфиций
Зарегистрированное право владеть зданием или сооружением на чужой земле. Оно отделяет право собственности на дом от права на участок и позволяет оформить строение на своё имя. Суперфиций часто используют вместе с долгосрочной арендой или узуфруктом для дополнительной защиты.
Исключения BOI и инвестиционные основания
Иностранец может приобрести землю лишь в узком круге случаев, включая проекты с поддержкой BOI и отдельные инвестиционные исключения. Каждый вариант требует строгого соблюдения условий. Мы проверяем применимость исключения и оцениваем, соответствует ли ему ваша сделка.
Что подтверждает титул и сколько стоит переоформление
Безопасность и стоимость сделки определяют две группы факторов: надёжность титула и результаты Due Diligence, а также налоги и сборы, которые уплачиваются при переходе права собственности.
Титул и Due Diligence
- Чанот (Nor Sor 4 Jor) — полноценный титул с проведённым межеванием, наиболее надёжный правоустанавливающий документ; Nor Sor 3 Gor стоит на ступень ниже и подтверждает право владения, но не полное право собственности
- Проверьте владельца и все обременения — ипотеку, аренду, узуфрукт — по данным Земельного департамента
- Уточните границы участка, законный доступ к нему и наличие надлежащих разрешений на строительство
- При покупке кондоминиума подтвердите наличие места в иностранной квоте и получите у юридического лица здания справку об отсутствии задолженности
- Средства на покупку переводятся из-за рубежа с оформлением формы валютной операции FET
Налоги и сборы при переходе права собственности
- Сбор за переход права собственности составляет 2% от оценочной стоимости и обычно распределяется между покупателем и продавцом по соглашению
- При продаже недвижимости в течение пяти лет после приобретения взимается специальный бизнес-налог 3,3%; в остальных случаях применяется гербовый сбор 0,5%
- Налог у источника выплаты составляет 1% для компании-продавца или рассчитывается по прогрессивной ставке для физического лица и, как правило, уплачивается продавцом
Что уже действует, а что пока остаётся предложением
- Квота иностранного владения в кондоминиумах 49% и предельный срок аренды 30 лет по-прежнему установлены законом — предложения увеличить квоту до 75% или продлить аренду для иностранцев до 99 лет обсуждались, но приняты не были
- В решении 2025 года Верховный суд признал условия об автоматическом продлении аренды — известную схему «30+30+30» — ничтожными и не подлежащими исполнению
- Временное снижение сборов за переход права собственности и регистрацию ипотеки до 0,01% для объектов стоимостью до 7 млн батов действует до 30 июня 2026 и распространяется только на покупателей — граждан Таиланда; иностранцы платят по стандартным ставкам
Если земля оформлена на номинальную компанию, риск реален — но структуру можно изменить
Годами иностранцы покупали землю, виллы и дома через тайские компании, где тайские «номинальные» акционеры владели большинством лишь на бумаге. Сегодня такая схема особенно опасна: Таиланд проводит самую масштабную за последние десятилетия кампанию против номинального владения.
По состоянию на 2025 год и начало 2026 года DBD отметил почти 47 000 компаний из шести отраслей, включая недвижимость, как объекты повышенного риска для проверки. Тайские органы инициировали более 29 000 дел о нарушениях, связанных с номинальными владельцами; к ответственности привлекаются 852 компании, а предполагаемый ущерб превышает 15,1 млрд батов. DBD, DSI, AMLO и Земельный департамент сопоставляют сведения о владельцах компаний с данными о земельных титулах. В 2025–2026 годах рейды на Ко-Пхангане и Ко-Самуи привели к арестам и изъятию земли, а деятельность оперативной группы распространилась на Пхукет, Паттайю, Краби, Пханг-Нга и Хуа-Хин.
В чём заключается риск
- Земля, зарегистрированная на граждан Таиланда в интересах иностранца, по Земельному кодексу рассматривается как приобретённая иностранцем — без разрешения такое приобретение незаконно
- Последствия включают крупные штрафы, лишение свободы, принудительную продажу недвижимости, ликвидацию компании и депортацию — ответственность несут и тайские номинальные владельцы, и иностранец
- Схема может разрушиться и без вмешательства государства: если «надёжный» номинальный акционер умирает, разводится, продаёт акции или отказывается сотрудничать, у иностранца почти не остаётся прав, которые можно защитить в суде
Законные варианты выхода
- Перейти на зарегистрированную аренду сроком на 30 лет с условиями, обеспечивающими устойчивый контроль над земельным участком
- Дополнить структуру узуфруктом или суперфицием, чтобы оформить на своё имя право пользоваться землёй либо владеть расположенным на ней зданием
- Если компания действительно ведёт бизнес, привести её структуру в порядок — обеспечить реальных тайских акционеров, реальный капитал, деятельность и экономическое содержание
- Если подходит кондоминиум, отказаться от владения землёй и приобрести квартиру в пределах квоты иностранного владения
Если недвижимость в Таиланде оформлена через номинальную компанию, безопаснее пересмотреть и реструктурировать владение сейчас — до начала проверки или принудительных мер. Мы анализируем действующую схему, ясно объясняем риски и переводим владение на законную основу, чтобы вы могли уверенно пользоваться активом.
Как проходит реструктуризация
Анализ структуры
Мы устанавливаем, чем вы фактически владеете: компанией, акциями, правами на землю и движением средств, — и объективно оцениваем риски.
Выбор целевой модели
Мы определяем законную структуру с учётом срока владения, необходимого контроля и стратегии выхода — аренду, узуфрукт, реальную компанию или кондоминиум.
Документы и регистрация
Новые документы готовятся и регистрируются в Земельном департаменте и DBD в правильной последовательности, чтобы переход прошёл без правовых пробелов.
Корректное прекращение схемы
Номинальная структура прекращается, акционеры освобождаются от обязательств, а у вас остаётся самостоятельная и законная модель владения.
Как оформляется покупка
От первой проверки титула до внесения имени покупателя в правоустанавливающий документ сделка с недвижимостью в Таиланде проходит пять последовательных этапов.
Due Diligence
Проверяем титул и обременения в Земельном департаменте, подтверждаем владельца, границы, законный доступ и права третьих лиц.
Договор купли-продажи
Готовим и согласовываем SPA, фиксируем цену, порядок расчётов, сроки, условия передачи объекта, ответственность сторон и размер задатка.
Перевод средств и форма FET
Для покупки кондоминиума иностранцем средства переводятся из-за рубежа, после чего оформляется форма FET, необходимая для регистрации.
Подготовка титула к передаче
Продавец погашает ипотеку, а стороны получают справки об отсутствии задолженности и наличии места в иностранной квоте до даты сделки.
Переход права в Земельном департаменте
Стороны оформляют переход права, уплачивают налоги и сборы, после чего имя покупателя вносится в правоустанавливающий документ.
Сделка проходит в Земельном департаменте. Защита создаётся до неё
Большинство проблем с недвижимостью в Таиланде закладываются ещё при подписании документов, а проявляются спустя годы — когда возникают вопросы к иностранной квоте, аренда оказывается незарегистрированной, застройщик банкротится или переход права блокирует задолженность по общим платежам.
Наша задача — защитить ваши интересы до регистрации перехода права в Земельном департаменте. Мы проводим Due Diligence объекта — проверяем чанот, сведения Земельного департамента, обременения и задолженность по общим платежам; готовим или проверяем договоры; распределяем цену между землёй, строением и оснащением с учётом будущего выхода покупателя; подтверждаем иностранную квоту для кондоминиума; готовим и регистрируем долгосрочную аренду; сопровождаем сделку в Земельном департаменте.
Мы представляем покупателей, продавцов, арендодателей и арендаторов. Споры по уже заключённым сделкам также входят в нашу практику, но рассматриваются отдельно в разделе «Споры и судебные разбирательства».
Что мы делаем
- Due Diligence титула — чанот, обременения, общие платежи и иностранная квота
- Подготовка и проверка договора купли-продажи (SPA)
- Подготовка соглашений о бронировании и задатке
- Подготовка долгосрочной аренды и регистрация в Земельном департаменте
- Подготовка договоров о сервитуте, узуфрукте, суперфиции и праве проживания
- Структурирование сделок с коммерческой недвижимостью
- Анализ номинальной структуры и законная реструктуризация
- Проверка покупки строящегося кондоминиума и Due Diligence застройщика
- Представительство в Земельном департаменте в день перехода права
- Расчёт и оформление сбора за переход права, специального бизнес-налога и гербового сбора
- Due Diligence объектов недвижимости отдельно от корпоративного Due Diligence
Что вы получаете
- Мы защищаем интересы покупателя и не работаем преимущественно на застройщиков
- Личное сопровождение в Земельном департаменте в день перехода права собственности
- Проверку иностранной квоты по официальным данным, а не по заверениям застройщика
- Двуязычные SPA — на тайском языке для регистрации и на английском для понимания покупателем
Как мы работаем
Преддоговорная проверка
Проверяем соглашение о бронировании и проект SPA, выявляем спорные условия и начинаем Due Diligence титула до основного платежа.
Отчёт о Due Diligence
Проверяем чанот, обременения, общие платежи и иностранную квоту для кондоминиума, затем выдаём письменный отчёт с выводами.
Согласование договора
Вносим необходимые изменения в SPA, добавляем защитные условия, согласовываем распределение цены, сроки расчётов и порядок передачи.
Подписание и внесение задатка
Организуем подписание договора, проверяем условия внесения задатка и формируем перечень документов и действий до завершения сделки.
Переход права в Земельном департаменте
Сопровождаем регистрацию перехода права, контролируем уплату налогов и сборов и передачу покупателю правоустанавливающего документа.
Свяжитесь с нашей командой
Напишите нам — обычно мы отвечаем в течение часа в рабочее время.
WhatsApp +66 95 332 2447 Отправить запрос Позвоните по номеру +66 2 026 0600Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец владеть квартирой в Таиланде?
Да — квартиру можно оформить в полную собственность, если не превышена 49% квота иностранного владения в соответствующем здании кондоминиума. До подписания документов мы проверяем наличие свободной квоты.
Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде?
Напрямую — нет, за очень редкими исключениями, включая проекты с поддержкой BOI и отдельные инвестиционные основания. Практической альтернативой обычно служит зарегистрированная аренда на 30 лет с договорённостью о продлении.
Сколько времени занимает сделка?
От внесения задатка до перехода права в Земельном департаменте: обычно 30–60 дней для стандартной покупки кондоминиума. Сделки с объектами на стадии строительства и коммерческой недвижимостью занимают больше времени. Документы по переводу иностранной валюты оформляются параллельно.
В чём разница между чанотом и Nor Sor 3 Gor?
Чанот (Nor Sor 4 Jor) — полноценный титул с границами, определёнными по GPS-координатам, и наиболее надёжный правоустанавливающий документ. Nor Sor 3 Gor подтверждает право владения и может быть преобразован в чанот, но не равнозначен ему. Мы всегда проверяем, какой документ относится к объекту.
Я уже владею землёй через номинальную компанию. Что делать?
Варианты есть, и лучше действовать до того, как проблему выявит проверка или спор. Мы анализируем действующую структуру, оцениваем риски и переводим владение на законную основу: зарегистрированную аренду, узуфрукт или суперфиций, надлежащим образом устроенную компанию либо кондоминиум. Первый этап — анализ без обязательств.
Проверено командой Khonsu Legal · 1 июля 2026 г.
Обсудим вашу задачу?
Запишитесь на консультацию с нашей многоязычной командой юристов и бухгалтеров.